Fast jeder Mietvertrag in der Schweiz beinhaltet eine Mietkaution. Diese dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung – aber das Gesetz schützt die Mieter mit klaren Regelungen zu Höhe, Anlage und Rückgabe. Wer seine Rechte kennt, ist besser geschützt und kann Streitigkeiten vermeiden oder gezielt angehen.
Was ist die Mietkaution und welchen Zweck hat sie?
Die Mietkaution – auch Mietzinsdepot, Kaution oder Sicherheitsleistung genannt – ist ein Betrag, den der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses als Sicherheit hinterlegt. Sie dient dem Vermieter als Absicherung für den Fall, dass Mietzinsen nicht bezahlt werden oder der Mieter bei Auszug Schäden in der Wohnung hinterlässt. Die Kaution wird auf einem Sperrkonto hinterlegt und ist für den Vermieter nicht frei verfügbar – sie steht ihm nur unter gesetzlich klar geregelten Umständen zu. Diese Regelung unterscheidet die Schweizer Kaution von jener in anderen Ländern, wo Vermieter oft direkten Zugriff auf die Kaution haben. Das Sperrkontoprinzip schützt Mieter effektiv vor missbräuchlichen Einbehaltungen.
Maximale Höhe der Mietkaution in der Schweiz
Gemäss Art. 257e OR darf die Mietkaution bei Wohnräumen maximal drei Monatsnettomietzinsen betragen. Nettomiete bedeutet ohne Nebenkosten – nur der reine Mietzins zählt als Berechnungsgrundlage. Wenn der Vermieter eine höhere Kaution verlangt, ist dies gesetzwidrig und der Mieter muss den überschiessenden Betrag nicht leisten. Für Geschäftsräume gelten teilweise andere Regelungen, die im Mietvertrag individuell festgelegt werden können. Verglichen mit anderen europäischen Ländern ist die Schweizer Kaution vergleichsweise hoch; dafür ist der gesetzliche Schutz des Mieters entsprechend stark.
Das Mietkautionskonto: So funktioniert es
Die Mietkaution muss auf einem Bankkonto hinterlegt werden, das auf den Namen des Mieters lautet und gesperrt ist. Der Mieter kann das Konto nicht ohne Zustimmung des Vermieters auflösen; der Vermieter kann nicht darauf zugreifen, ohne Zustimmung des Mieters oder richterliche Anweisung. Viele Banken in der Schweiz bieten spezielle Mietkautionskonten an, einige Versicherungen bieten auch Mietkautionsbürgschaften an, die das Hinterlegen von Bargeld ersetzen. Eine Mietkautionsbürgschaft kann für Mieter vorteilhaft sein, wenn das Geld nicht langfristig gebunden sein soll. Die auf dem Konto anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu.
Rückgabe der Mietkaution: Wann und wie?
Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der vollständigen Wohnungsübergabe hat der Vermieter keinen automatischen Anspruch auf die Kaution. Bestehen keine offenen Forderungen, muss er die Freigabe des Kontos unverzüglich veranlassen. Liegen berechtigte Forderungen vor, darf er diese nur geltend machen, wenn er sie innert zwei Jahren nach Mietende einreicht. Sind nicht alle Ansprüche eindeutig beziffert, kann der nicht strittige Teil der Kaution bereits freigegeben werden. Mieter sollten die vollständige Rückgabe aktiv einfordern und nicht einfach warten.
Streitfälle: Was tun, wenn Probleme auftreten?
Wenn Vermieter und Mieter sich über die Rückgabe der Kaution nicht einigen können, ist die Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten die erste Anlaufstelle. Das Verfahren ist kostengünstig und muss vor einer Klage beim Gericht zwingend durchgeführt werden. Der Mieterverband (MV) bietet in den meisten Kantonen kostenlose oder günstige Erstberatungen an. Wichtig: Alle Kommunikation schriftlich führen und aufbewahren – Einschreiben, E-Mails, Protokolle und Belege sind Ihr Schutz im Streitfall. Ein gut geführtes Übergabeprotokoll und Fotos bei Einzug und Auszug sind die beste Prävention gegen Kautionsstreitigkeiten.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter mehr als drei Monatsmieten als Kaution verlangen?
Nein, gemäss Art. 257e OR ist die maximale Mietkaution auf drei Monatsnettomieten begrenzt. Eine höhere Forderung ist gesetzwidrig und vom Mieter nicht zu leisten.
Was ist eine Mietkautionsbürgschaft?
Eine Mietkautionsbürgschaft ist eine Alternative zum klassischen Kautionskonto: Eine Versicherung oder Bank garantiert dem Vermieter die Kaution, ohne dass der Mieter Bargeld hinterlegen muss. Der Mieter bezahlt dafür eine jährliche Prämie.
Wann bekomme ich meine Mietkaution zurück?
Die Kaution wird zurückgegeben, wenn das Mietverhältnis beendet ist, die Wohnung abgenommen wurde und keine offenen Forderungen bestehen. In der Praxis dauert dies oft ein bis vier Wochen nach Übergabe.
Was passiert, wenn ich die Kaution nie bezahlt habe?
Ist die Kaution im Mietvertrag vereinbart aber nie bezahlt worden, kann der Vermieter die Zahlung jederzeit einfordern. Bei Nichtleistung kann dies als Verletzung des Mietvertrags gewertet werden und zu Konsequenzen bis hin zur Kündigung führen.
Erhöht sich die Kaution, wenn die Miete erhöht wird?
Im Grundsatz ja: Wird die Miete angehoben, kann der Vermieter die Anpassung der Kaution auf die neue maximale Höhe verlangen. Dies muss aber gesondert schriftlich vereinbart werden.