Beim Auszug aus einer Mietwohnung stellt sich fast immer die Frage: Bekomme ich meine Mietkaution vollständig zurück? Das Schweizer Mietrecht schützt Mieter in diesem Bereich gut – vorausgesetzt, man kennt seine Rechte. Dieser Ratgeber erklärt, was Vermieter einbehalten dürfen, welche Fristen gelten und wie Sie bei Unstimmigkeiten vorgehen.
Was ist die Mietkaution und wozu dient sie?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses beim Vermieter oder auf einem Sperrkonto hinterlegt. Sie dient als Absicherung für den Vermieter, falls der Mieter ausstehende Mietzinsen nicht bezahlt oder Schäden in der Wohnung verursacht hat. Gemäss Art. 257e OR darf die Kaution bei Wohnräumen maximal drei Monatsnettomieten betragen. Das Geld muss auf einem Bankkonto lautend auf den Mieter angelegt werden und ist gesperrt – der Vermieter hat darüber nur unter bestimmten Voraussetzungen Verfügungsrecht. Zinsen auf der Kaution stehen dem Mieter zu.
Welche Fristen gelten bei der Kautionsrückgabe?
Nach dem Auszug und der Wohnungsübergabe hat der Vermieter keine gesetzlich fixierte Frist für die Freigabe, jedoch muss er innert angemessener Zeit handeln. In der Praxis gilt eine Frist von etwa einem Monat als üblich, sofern keine Schäden oder offenen Forderungen bestehen. Wenn der Vermieter berechtigte Forderungen geltend machen möchte, muss er diese innerhalb von zwei Jahren nach Ende des Mietverhältnisses beim Richter oder der Schlichtungsstelle einreichen. Tut er dies nicht, verliert er seinen Anspruch auf die Kaution. Sobald alle Forderungen bereinigt sind, muss die Bank das Kautionskonto auf Anweisung des Vermieters oder auf richterlichen Befehl freigeben.
Wann darf der Vermieter Teile der Kaution einbehalten?
Der Vermieter darf Abzüge vornehmen, wenn nachweislich Schäden vorliegen, die über den normalen Gebrauch hinausgehen – zum Beispiel tiefe Kratzer im Parkett, Risse in Sanitäranlagen oder beschädigte Einbaugeräte. Normaler Verschleiss, also leichte Abnutzungen, die durch den ordentlichen Gebrauch entstehen, darf er hingegen nicht vom Mieter verlangen. Ausserdem kann er ausstehende Mietzinsen, Nebenkosten oder Kosten für eine professionelle Endreinigung abziehen, falls die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand übergeben wurde. Für alle Abzüge trägt der Vermieter die Beweislast und muss die Kosten mit Belegen nachweisen. Pauschalabzüge ohne konkrete Begründung sind unzulässig.
Wie gehen Sie vor, wenn der Vermieter die Kaution zurückbehält?
Zunächst sollten Sie den Vermieter schriftlich per Einschreiben auffordern, die Kaution oder den nicht begründeten Teil davon zurückzugeben und dabei eine angemessene Frist von 10–14 Tagen setzen. Falls dies ohne Erfolg bleibt, können Sie eine Schlichtungsverhandlung beim zuständigen Mieterrechtsamt oder der Schlichtungsbehörde beantragen. Dort wird in der Regel eine günstige und schnelle Einigung angestrebt. Scheitert die Schlichtung, folgt das ordentliche Gerichtsverfahren, in dem ein Richter entscheidet. Bewahren Sie alle Belege auf: Übergabeprotokoll, Fotos, Korrespondenz und Bankauszüge.
Die Schlichtungsstelle als erste Anlaufstelle
In der Schweiz ist bei mietrechtlichen Streitigkeiten die Schlichtungsbehörde die erste Anlaufstelle, bevor ein Gericht angerufen werden kann. Das Verfahren ist in der Regel kostenlos oder sehr günstig und muss vor einem Klageverfahren zwingend durchgeführt werden. Der Mieterverband (MV) oder Mieterinnen- und Mieterverbände in den Kantonen bieten zudem kostenlose Erstberatungen an. Es lohnt sich, diese Ressourcen in Anspruch zu nehmen, bevor man teure Anwaltskosten in Kauf nimmt. In vielen Fällen lassen sich Streitigkeiten um die Kaution im Schlichtungsverfahren gütlich beilegen.
Häufige Fragen
Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Mietkaution zurückzugeben?
Es gibt keine gesetzlich fixierte Frist, aber üblicherweise wird die Kaution innerhalb von einem Monat nach der Wohnungsübergabe zurückerstattet, sofern keine offenen Forderungen bestehen. Für allfällige Ansprüche hat der Vermieter eine Klagefrist von zwei Jahren nach Mietende.
Kann der Vermieter die Kaution für normalen Verschleiss einbehalten?
Nein, normaler Verschleiss durch vertragsgemässen Gebrauch darf nicht vom Mieter verlangt werden. Dazu gehören beispielsweise leichte Kratzer auf Böden, Vergilbungen von Tapeten oder Abnutzungen an Türgriffen.
Was ist, wenn die Bank die Kaution nicht freigibt?
Eine Bank ist verpflichtet, die Kaution freizugeben, sobald Vermieter und Mieter gemeinsam die Freigabe beantragen oder ein rechtskräftiger Gerichtsentscheid vorliegt. Wenn sich der Vermieter weigert, die Freigabe zu erteilen, müssen Sie diesen auf dem Rechtsweg dazu zwingen.
Muss ich als Mieter die Wohnung professionell reinigen lassen?
Sie sind verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemässen Zustand zurückzugeben – das bedeutet eine gründliche Endreinigung. Ob diese selbst oder durch eine Reinigungsfirma erfolgt, liegt grundsätzlich bei Ihnen; entscheidend ist das Ergebnis bei der Abnahme.
Zinsen auf der Kaution – wem gehören sie?
Zinsen auf dem Mietkautionskonto stehen dem Mieter zu und werden beim Abschluss des Kontos zusammen mit dem Kapital ausbezahlt. Der Vermieter hat kein Anrecht auf die Zinsen, auch wenn das Kautionskonto auf seinen Namen läuft.